写字楼租赁

仲量联行：2020年第三季度西安商业地产市场报告
 

[提要]疫情对西安商业地产市场的影响正逐渐减弱，市场的压力更多地来自于经济下行的宏观环境。甲级办公楼市场平均空置率小幅上升1.9个百分点，零售物业市场录得三个新项目入市，总存量升至477万平方米，空置率承压上升至8.3%。
 

近日，仲量联行发布《2020年第三季度西安商业地产市场报告》，对西安写字楼和优质购物中心市场进行分析与展望。
 

下半年，疫情对西安商业地产市场的影响正逐渐减弱，市场的压力更多地来自于经济下行的宏观环境。企业及消费需求有回暖趋势，但整体活跃度仍有待恢复。第三季度，甲级办公楼市场平均空置率小幅上升1.9个百分点，建筑房地产、科技互联网需求保持动能，租金方面，市场均值较前半年下跌0.8%，跌幅有所收窄;零售物业市场录得三个新项目入市，总存量升至477万平方米，空置率承压上升至8.3%，优质购物中心通过不断探索打造线下社群消费新场景，重塑购物体验新模式。
 

仲量联行西安分公司总经理佟恩表示：“市场数据已开始释放积极信号，租金降幅放缓，投资机构对西安的关注度提升，我们对未来城市走势仍充满信心。在以国内大循环为主，国内国际双循环相互促进的新发展格局下，西安作为科技研发的重点城市，未来将会在产业链的高质量发展中，带给企业发展和投资新的机遇。”
 

【甲级办公楼市场研读】

甲级办公楼打破零增量，三季度净吸纳量成倍增长

在经历了上半年市场供应放缓和部分项目交付推延后，第三季度西安优质办公楼市场迎来两栋甲级办公楼交付，永威时代中心为锦业路带来逾8万平方米新增面积，而城北的保利中心也正式交付迎来首家企业入驻，季内甲级办公楼新增供应约13万平方米，打破了2020年西安市场甲级办公楼零增量的局面。此外，莱安中心T7和未央国际的乙级办公楼同期交付。截至季末，2020年优质办公楼新增供应累计已超30万平方米。

新增供应复苏的同时，大面积企业需求回暖，但整体成交活跃度仍低迷。与上半年相比，积压的企业租赁需求陆续释放，已明确租赁需求的客户积极推进租赁进程，但仍有部分企业客户表示暂缓年内的租赁计划。市场带看量较上半年有明显的回升，但与往年相比活跃度和成交频次仍处低位。仲量联行数据显示，第三季度西安甲级办公楼净吸纳量约4.7万平方米，而上半年该数值为2.1万平方米，市场呈回暖趋势。
 

办公楼租赁策略呈现两极分化，单一业权优质甲级办公楼项目显承租优势

第三季度，甲级办公楼新项目的入市导致市场空置率上扬，较上半年上升1.9个百分点，至季末报37.0%。值得一提的是，甲级办公楼中，单一业权项目的平均空置率仅为29.4%，而该数据在分散业权项目中则高达46.1%。租金方面，甲级办公楼平均租金环比下跌0.8%，至季末报99.4元/平方米/月。虽然优质办公楼租金受经济环境影响仍处于下行周期，但从项目层面来看，租金策略仍略有差异。空置率高低直接决定业主议价能力，高空置的项目承压，主动降租;而空置率偏低的存量项目对租户的把控力则更强。在业权层面也表现出降租幅度差异，单一业权的甲级办公楼，尤其是核心地段的优质项目，由于运营能力优势和可租赁面积相对较少，对于租户的行业类别和业务资质有较严格的审查，尤其是对小额融资贷款、财富管理类租赁稳定性较低的公司抗性较大，而分散业权的办公楼则呈现换租频繁的特点。
 

500平方米以上需求的企业客户成交量上升

大面积企业客户尤其是中资国有企业的大面积需求，成为本季度的租赁市场的成交亮点。在双循环的新发展格局下，内生增长动力的释放和内循环体系的逐步形成，会成为未来的主要动能来源，新冠疫情的冲击、国际贸易冲突不断更是加速了内循环的进程，因此内生动力的增长和产业升级也是强国之路的必然选择。在此背景下，中资企业的业务拓展支撑其办公需求持续增长，是西安市场大面积需求的主要来源。季内，西安500平方米以上的成交企业个数占比近30%，成交面积占比高达66.4%。例如一领跑全球5G的中资企业在高新板块的扩张将占据约6,000平方米的新租赁面积，其入驻项目天一国际将于10月初入市。
 

分板块来看，300平方米以下的成交客户数量高新南板块最多，占比达到55.2%，而1000平方米以上的成交客户数量高新北板块居首。究其原因，除了高新北板块空置率较高(40%)，具有更多的可租面积和可选项目外，主要成交行业高度集中于以在线教育为代表的科技互联网企业，而高新南的新租行业则更加多元、均衡，且以前台部门为主。优质的新成交包括渣打银行在永利金融中心的升级选址，平安国际融资租赁在天安人寿中心的升级选址，新成立的海勤律师事务所和中伦文德律师事务所的选址等。

未来展望
 

办公楼项目的应对之策成为当下关键。

2020年企业办公需求整体呈现下滑趋势，预计全年甲级办公楼净吸纳量约为15万平方米。对业主而言，租金受经济周期影响出现下滑不可避免，仅凭借租金让利并不足以扭转当前困境，应积极探求楼宇综合服务的提升以求逆境新生。面对快速变革的市场格局，市场主体也应更加关注城市发展的前沿规划，探讨产业定位为企业办公空间带来的新趋势，以更具前瞻性的决策应对未来市场。下半年，科技互联网行业、建筑及房地产行业、金融保险行业仍将是市场需求的核心，是楼宇经济招商引资的重要突破口，值得市场各方主体关注和探讨。
 

投资市场未来可期

投资型客户对西安核心优质资产的投资态度有所转变。2020年以来，投资机构对于二线城市的关注度较前有所上升，在各个城市的选址行为也日渐活跃，办公楼物业的关注度仍居首位，且带有稳定现金流的项目成为投资者的首选。虽然西安截至目前录得的投资型大宗成交数量有限，但数据和现象的回暖仍为市场带来了信心。
 

【优质零售物业市场研读】

随着疫情对零售消费影响减弱，西安消费市场与实体商业持续复苏。三季度，西安零售物业市场录得三个购物中心开业，新增供应总计15.5万平方米，推动总存量升至477万平方米。三个新开业项目均位于新兴商圈，其中位于曲江商圈3.5万平方米的量子晨打破上半年的沉寂，率先开业。依托于超过四千平方米的VSPN电竞中心，数字加娱乐的独特模式使得量子晨成为新的“年轻力中心”。随后开业的、位于西咸新区、9万平方米的沣西吾悦广场为新城控股在西安落下的第二子，更是西咸新区首个优质零售物业项目。位于城东的社区商业城开优享家购物中心开业，商业面积3万平方米。新开业项目均实现较高开业率，为沉寂半年的西安零售市场带来久违的活力。此外，传统百货在后疫情时代仍面临严峻的市场竞争，本季盛龙广场的主力百货民生百货关门歇业。

空置率承压上升至8.3%，汽车体验展厅驱动购物中心新兴业态
 

需求方面，部分项目面临较大的招商压力。部分项目由于在上半年完成了品牌引入及已有品牌租约尚未到期的情况，因此并未在上半年出现空置率上升的情况，但进入第三季度后，在部分品牌租约到期且大部分品牌停止扩张的双重影响下，此类项目出现了较大空置面积。受此影响，西安零售物业市场平均空置率环比上升1.7个百分点至8.3%。与此同时，为快速填补空置面积，维持日常运营，部分项目持续下调租金预期，导致西安零售物业市场首层零售平均租金环比下降1%，报388.8元/平方米/月。本季度，餐饮，时尚和娱乐仍为退租较多的三大业态。其中餐饮业态更是出现新租少于退租的情况。部分连锁餐饮品牌开始收缩店铺及小餐饮品牌的观望情绪是造成餐饮退租大于新租的主要原因。
 

值得注意的是，本季，汽车品牌线下门店的需求有较大幅度提升，如比亚迪、极星、理想汽车等汽车品牌均在购物中心中设置专属展厅。疫情后，上半年积压的汽车消费需求逐步释放。此外，疫情也致使部分消费者的购车意愿有所增强。新能源汽车，由于其车型相对更少，对展示空间面积需求不高，且营销推广力度强于传统汽车行业，更适合在购物中心开设线下体验门店，因此成为购物中心近几个季度热门的业态。

发力社群经济，着力营造消费者“归属感”

随着市场体量的不断累加，购物中心品牌同质化的现状愈演愈烈，加之疫情后各大品牌谨慎拓店，上半年西安零售市场新增首店数量明显下滑。当首店、特色店等的招商难度增加时，社群经济或成为市场新亮点，为消费者营造“归属感”。在价值认同的基础上，完成从“商品到人”到“人到商品”关系的转化，以实现社群经济的线下变现。比如大融城打造的 “在一起，很酷”跨界主题展，以二次元、健身、美食、美妆等几大IP展开主题活动，以吸引相应的消费社群;MOMOPARK两周年店庆打造的国风服装展，中贸广场引入汉服体验店，以顺应日渐崛起的汉服文化复兴;老城根Gpark引入西北首家泡泡玛特旗舰店，迎合近来愈加壮大的盲盒社群的同时，方所的开业更是引入了方所自带的社群，在与其自有社群的融合下实现共赢;赛格国际购物中心与抖音合作的“抖in美好西安”活动则是借抖音与流量明星加持打造潮流网红的年轻社群文化。高新中大国际购物中心则另辟蹊径，通过引入纪梵希亚洲最大彩妆店，如香奈儿、迪奥、娇兰、CDP、POLA、馥蕾诗等国际一线美妆店，在加持项目高端定位的同时打造专属高端消费社群。
 

强化生活功能，重构购物中心边界

进入电商崛起的时代，购物中心承载起更多线下体验、社交化或无目的消费行为的需求。由此，社交化及生活场景化的打造成为各大购物中心关注的重点，以强化生活功能。如新世界百货首层引入完美日记、KK进口商品集合店;赛格国际购物中心在首层引入调色师、完美日记、赫莲娜、POLA、欧珑等美妆品牌及KK进口商品集合店等品牌，增加品牌丰富度，吸引年轻消费客群;与此同时，万和城，MOMOPARK及沣西吾悦广场均引入密室逃脱类体验业态，增强项目社交属性。赛格国际购物中心更计划打通部分写字楼面积以增加餐饮占比，持续强化项目的社交定位。

随着新一代消费群体对新生活方式需求的不断提升，其对购物中心的需求已逐渐从“功能满足”转变为“功能与情感双满足”。作为满足顾客多元化需求的载体，购物中心成为消费者生活的“第三空间”，将更加注重生活场景的打造及生活方式的培养。通过社群打造及场景营造等方式增强消费者的“归属感”“参与感”，实现购物中心向生活中心的演变，引领消费场景发展新趋势。
 

未来展望

第四季度，西安零售物业市场预计仍将迎来近38万新增供应进入写字楼市场，其中不乏如龙湖天街及立丰国际购物广场等值得期待的项目。大部分将入市项目已实现了较高的招租率。加之，“双节”期间西安市商品销售额同比10.3%的增长更是释放了西安零售市场持续回暖的积极信号。受此影响，未来一个季度西安零售市场空置率或将回落。需求方面，受“双节”期间餐饮收入同比增长6.3%的利好消息刺激，部分观望的餐饮品牌或将开始拓店，至2020年底餐饮需求有望出现较大增加。此外，随着学校全面复课，教育类品牌的需求也有望进一步回暖。
 

来源：仲量联行