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北上深写字楼空置率逼近20%,写字楼租金下跌深层原因分析

北上深写字楼空置率逼近20%,写字楼租金下跌深层原因分析

作者:bjwjly.com    来源:admin5    发布时间:2020-06-20 12:39    浏览量:

北上深写字楼空置率逼近20%,写字楼租金下跌深层原因分析

据高力国际统计:

2019北京甲级写字楼市场全年供应量超过90万平米,是有历史记录以来的最高值;

2019年底,北京甲级写字楼的空置率达到15.9%,这也是从2010年以来的最高值;

受此影响,截止到2019年底整体北京市场平均写字楼租金水平较去年下降4%左右,目前约为每月每平方米383元。

高力国际的观点认为,“面对如此大量的供应,以及不断抬升的空置率水平,北京市场的写字楼租金表现依然坚挺”。这反映了中国经济的韧性和北京在中国的地位。然而,“北京市场租金已经进入阶段性调整时期,整体调整时间或持续一年到两年左右”。
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国内商业地产市场除了京沪深等核心城市供需相对平衡之外,包括一线城市广州在内的其他城市都存在不同程度的过剩,去库存周期普遍很长。

近几年里,随着国内的商业地产的大量供应,加之经济形势低迷,需求减弱,商业地产的过剩问题似乎没有缓解,反而进一步恶化。近期屡屡传出新闻,某大型地产企业因为在各地兴建超高型摩天大楼,销售不如预期而引发现金流危机。深圳也传出写字楼空置率上升以及租金价格下降的报道。上海的商业地产如写字楼的空置率也是高居不下。最近有新闻报道,北京也开始出现写字楼空置率飞速上升和租金回报下降的现象。过剩问题已经漫延到一线核心城市了。

房地产行业关于地产价值有两个关键词,实在是至理名言,那就是:“位置、位置和位置”。笔者深为认同:在中国,除了核心城市、核心区域的商业地产可以投资之外,其他的商业地产投资收效甚微。
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在美国,商业地产的周期表现大致如下:

在低谷期时,由于供给过多,写字楼租金回报率下降,商业地产的价格下跌。这使得商业地产的投资减少,供给下降。

供给下降到一定程度后,和需求重新平衡,租金回报率开始回升,商业价格开始出现止跌回涨。由于建设周期,供给不能马上提供。这使得市场供不应求,导致空置率下降,租金快速上涨,商业地产价格快速。

商业地产的价格快速上涨,使得众多商业地产的项目被开发出来。等到这些商业地产集中推向市场之后,市场再次出现供给过度。

周而复始。

在国内,无论商铺写字楼租金上涨或是下跌,对商业地产的供给影响不会很大。
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3、位置、位置和位置!

因此,房地产三个关键字的至理名言,那就是:“位置、位置和位置”,在当前的中国的商业地产市场,更有意义。只有那些土地已经开发完毕的区域,身处核心地段的商业地产,不会受到不计成本的市场供给的影响,才具备长期的投资价值。

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