写字楼租赁

写字楼、联合办公2020回顾及2021市场前景展望
 

写字楼相对而言算是比较传统的投资业态之一。不同的是，在过去的6年时间内，一个新物种的出现，打破了写字楼市场原有的平静。

按下新物种不提，写字楼市场近年来的日子不算好过。近年来各城市写字楼供应高峰陆续到来，有报道将一些城市未来几年的写字楼新增供应简单盘点之后，得出“天量供应”的结论。以北上广三个城市为例，据世邦魏理仕统计，2020全年北上广三城的新增供应分别是69.3万平方米、68万平方米、36.1万平方米，总计173.4万平方米。然而这三城的净吸纳量分别是14.2万平方米、49.4万平方米、4.5万平方米，总计68.1万平方米，仅占新增的40%，去化压力立见高低。
 

而新物种——联合办公的2020年略有磕磕绊绊，但也持续前行中。甚至在一些城市的写字楼市场整体空置率创下十年来新高之际，以灵活办公的形式帮助写字楼去化，并成为其中的稳定租户。2020年写字楼市场的日子到底有多难，联合办公又是如何磕磕绊绊?2021年办公类资产值不值得投资，惜金租赁观点如下。
 

写字楼：
 

供给高峰和疫情叠加影响下的去化压力
 

对写字楼去化而言，疫情还缓和了一部分的去化压力，将原本的供应高潮往后推。即便如此，写字楼市场依旧需要直面供应新增之后所带来的楼盘去化。以广州为例，2020年新增供应为近四年以来的供应新高。好在，国内疫情得到有力控制使得整体写字楼需求在下半年明显回暖，退租情况亦逐步好转。
 

好在疫情过后，一些热门行业企业的规模拓展产生的办公空间需求有所增加。以上海为例，随着多家外资券商实现控股，外资全资基金和期货成功落地，上海进一步对外开放的政策红利在金融等高端服务业中加速显现，新一轮设立扩张的办公需求已然启动。另外，金融业、TMT、消费品制造业、专业服务以及医药和生命科学等主力租户，得益于部分写字楼业主采取的积极租赁策略如减免租金延长免租期等，让这些企业的搬迁和升级需求得以满足。

联合办公：
 

行业第一股出现，大玩家悄然入局家
 

尽管曾一度被媒体冠以“至暗”时刻的标签，但是2020年对于联合办公而言并不算太糟糕。经历了一路坎坷，优客工场借壳上市终成行业第一股，用力击碎了“联合办公是伪命题”的谣传。万科、普洛斯、金茂、恒隆、恒基兆业悄悄入场，相继推出了办公产品，万科旗下的牛小时Office、物流地产之王普洛斯旗下的GWS普隆空间以及金茂的J SPACE。
 

不仅如此，深圳证监局已受理创富港的上市辅导备案申请文件，创富港处于接受上市辅导的阶段。不难看出，行业复苏态势逐渐变好。与巨头同时悄然入场的还有联合办公的整合转型，从业主体的重点课题从原本的以钱换规模，转为如何高品质的生存。

2021市场前景
 

写字楼：
 

专注内循环，提供积极租赁政策
 

对于写字楼市场而言，新增供应量是无法扭转的因素，那么增加需求和硬件升级就成了其中的主要可变性因素。新增需求方面，写字楼需要重视内资企业，以深圳为例，据戴德梁行统计，内资企业需求占主导，租赁面积占比近90%。科技和金融两大主力需求继续支撑深圳优质写字楼市场的稳健发展。因此要重视“双循环”中的“内循环”——不断挖掘内资企业的办公空间租赁需求，一些原本以外资企业租户为主的甲级写字楼更是如此。同时，写字楼提供积极的租赁政策，从免租期和租金减免甚至是提供装修等方面入手，提升物业在写字楼租赁市场的竞争能力。