写字楼租赁

企业租赁办公楼如何签合同更节税?
 

写字楼租金可以说是企业开支的一项比较大的支出之一，那么企业租赁办公楼如何签合同更节税?，怎么约定条款会更节税呢?

提到节税，很多人会疑惑，企业租赁办公楼，是费用开支，凭票入账，抵扣就可以了，不需要自己缴税呀?实务当中，大部分的房东会收取净租金收入，也就是房东需要缴纳的房产税，增值税，附加税等会转嫁给企业。那么企业应该如何签合同，才能更节税呢?
 

1、 通过房产中介来租房
 

第一反应是不是通过房产中介需要支付中间商差价。直接通过房东，房东把房产税转嫁给企业，以30万房租为例，直接从房东处租赁，需要代房东缴纳30*12%=3.6万房产税。
 

根据《房产税暂行条例》相关规定，房产税由产权所有人缴纳，承租者承租房产后，再转租的对转租者收取的房产转租收入不征收房产税。
 

所以通过中介方，中介方不承担房产税，也就不会转嫁给企业，实务当中，房东将办公楼挂给中介，中介公司一般是不会代替房东承担相关税费，中介公司就是赚的一个服务费。

2、 房产租赁合同应该怎么签，更节税?
 

在房东要求收取租金净收入，让承租方代替其缴纳相关税费的情况下，相关税费计入租金总金额更划算。
 

如果相关税费计入合同总金额，那么房东是按照合同总金额开具发票，企业可以凭票进行抵扣，税前扣除;如果租金总金额约定的就是房东要求的净租金收入，房产税，增值税等相关税费没有约定在总金额当中，企业代替房东缴纳，收到的发票是以房东为抬头的，这部分费用跟企业的生产经营活动不直接相关，不能作为企业费用进行税前扣除。
 

便于理解，我们举个例子：

A公司(一般纳税人)从甲公司(小规模纳税人)租赁一套办公楼(市区)，双方约定甲公司获取的净租金收入为10万/月，房产税，增值税及附加税等都由A公司承担。如果合同约定的租金就是10万/月，那么A公司需要代替甲公司缴纳相关税费为：
 

增值税：10*12*5%=6万;

房产税：10*12*12%=14.4万;

附加税(城建税，教育费，地方教育费附加)：6*(7%+3%+2%)=0.72万;(今年疫情附加税有优惠政策，大家可以关注一下);

印花税：10*12*0.1%=0.12万
 

企业租赁办公楼所得税暂时不考虑的情况下，一年需要替甲公司缴纳6+14.4+0.72+0.12=21.24万元税费，而且这部分税费企业还不能税前扣除，相当于还需要多缴纳21.24*25%=5.31万元的企业所得税。

如果我们改进合同金额，房东净租金收入还是10万元/月，但是我们把这些税费计入合同总金额，加入总金额为a。
 

那么a-5%a-12%a-5%*12%a-0.1%a=10*12，

求解，a=145.81万，即，月租金为145.81/12=12.23万
 

所以合同约定年租金为145.81，或则月租金为12.23万元，这样企业所得税前扣除金额为145.81万元，相关的税费就可以合理进行扣除了。