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三季度上海写字楼租赁市场

三季度上海写字楼租赁市场

作者:bjwjly.com    来源:admin5    发布时间:2020-11-18 15:18    浏览量:

三季度上海写字楼租赁市场
 

三季度,上海写字楼市场持续复苏,租赁市场活跃度有所恢复,其中科技行业表现相对亮眼,租金跌幅持续收窄。供应方面,因疫情影响而延迟入市的项目在三季度逐渐释放,大量新增供应入市致使空置率有所上涨。大宗交易市场持续回暖,外资买家加码重返上海。
三季度上海写字楼租赁市场

01 宏观经济

三季度,国内生产总值同比增长4.9%。分产业来看,第一、第二、第三产业同比增长3.9%、6.0%、4.3%。分行业来看,房地产业同比增长6.3%,租赁和商务服务业同比下降6.9%。在新冠肺炎疫情给全球经济带来重创之际,中国一系列主要经济指标增速由负转正,表明中国经济复苏态势进一步明朗。

固投方面,截止到8月份,上海全市固定资产投资总额比去年同期增长9.9%。分领域看,工业投资增长15.5%,房地产开发投资增长9.7%,城市基础设施投资增长5.0%;分产业看,第二产业投资增长16.1%,第三产业投资增长8.6%;从房地产开发经营来看,办公楼投资总额比去年同期增长16.4%,商业营业用房投资额比去年同期增长28.7%;分行业来看,租赁业、商务服务业营业利润分别下降78.9%、13.7%,软件和信息技术服务业营业利润比去年同期增长38.9%。国内宏观经济复苏带动上海全市经济出现明显的回暖态势。
 

02 供给与需求

受疫情影响延迟入市的项目在三季度逐步交付,新增供应体量上涨,净吸纳量大幅提升,整体市场活跃度得到较大修复。2020年第三季度上海写字楼共新增供应项目面积将近37.1万㎡,分别是前滩中心、陆家嘴滨江中心、长宁国际T3和T4。从写字楼的销售面积来看,三季度销售面积为70.82万㎡,同比下降9.93%。从办公楼市场运行情况来看,截止到9月份,全市新开工面积为304.32万㎡,同比上涨27.26%;竣工面积为176.7万㎡,同比上涨18.04%。
三季度上海写字楼租赁市场

图:2018年1月~2020年09月上海办公楼新开工和竣工情况

数据来源:CREIS中指数据·写字楼版
 

随着疫情影响渐弱,企业对于租赁决策的信心逐渐增强,预计前期被推迟的租赁需求加速落地。加之政府招商引资等优惠政策的出台,写字楼业主也积极回应行业需求,提出多种租赁优惠政策,并对办公环境和服务进行多元优化以增强租户粘性。
 

三季度,上海写字楼市场前期压抑的需求有所释放,TMT、金融、专业服务和零售行业复苏后,带动对整个写字楼租赁市场需求的上扬。三季度写字楼租赁市场显示,TMT行业租户占比为28%,金融行业占比14%,零售行业占比11%,TMT和金融业持续引领需求回暖。
三季度上海写字楼租赁市场

图:2020年三季度上海写字楼租户行业占比(按租户数量)

数据来源:CREIS中指数据·写字楼版
 

03 租金与空置

受疫情影响,租户企业决策更加谨慎,租金持续走低。三季度,全市甲乙级写字楼租金环比二季度下跌2.22%,至4.58元/㎡·天。分商圈来看,截止2020年9月份,以南京西路、陆家嘴为代表的核心区域,租金分别为7.53元/㎡·天和7.15元/㎡·天;以滨江和大虹桥为代表的新兴商务区,租金分别为4.78元/㎡·天 和5.24元/㎡·天;而以产业园为主的张江、漕河泾平均租金维持在4元/㎡·天左右。
上海三季度写字楼租赁市场

图:2019年6月~2020年9月上海主要商圈甲乙级写字楼租金走势

数据来源:CREIS中指数据·写字楼版
 

空置方面,虽然需求回升,但由于新增供应的入市,上海写字楼市场的空置率仍有小幅上升,CREIS中指数据·写字楼版监测数据显示,截至三季度末,上海全市写字楼的空置率较二季度上升1.57个百分点。其中核心商圈虹桥的空置率较二季度上升2.99个百分点,漕河泾商圈空置率较三季度上升0.3个百分点。疫情对营商环境的改变带来一定的影响,大多企业仍以节约成本为首要考量,预计短期内空置率下降可能性较低。
 

04 大宗交易

三季度,上海市场共录得14笔大宗交易,其中写字楼物业类型有5笔,工业物业类型有5笔,商业4笔。其中,国海证券以13.8亿元收购绿地外滩中心C1栋,成交面积达15209㎡;澜起科技以5.46亿元收购漕宝路181号的写字楼项目,成交面积达15166.94㎡;嘉会医疗以5.8亿元收购漕河泾泰科电子厂房。从投资者类型来看,本季度共有7笔外资买家,随着三季度疫情消散,外资买家审时度势,将目光重新聚焦上海市场。
上海三季度写字楼租赁市场

图:2020年三季度大宗交易物业类型(按成交笔数)

数据来源:CREIS中指数据·写字楼版
 

05 总结与展望

随着宏观经济逐步恢复正轨,上海写字楼市场也将持续回暖。延迟入市的项目逐步将在四季度交付入市,租赁需求也将逐步恢复;同时,政府招商引资多项优惠政策出台,对行业进行多元化补贴措施,旨在实现区域集聚发展,在经历市场阵痛期后将迎来更为稳健持久的发展。

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